Assurance prêt hypothécaire SCHL et mauvais crédit : ce qu'il faut savoir

À quoi sert l'assurance prêt hypothécaire SCHL

Quand la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d'achat, l'assurance prêt hypothécaire est en règle générale obligatoire. La SCHL, soit la Société canadienne d'hypothèques et de logement, est l'un des assureurs; des assureurs privés existent aussi, comme Sagen et Canada Guaranty.

Le mécanisme est simple : si l'emprunteur cesse de payer et que la vente de la propriété ne couvre pas la dette, l'assureur rembourse le prêteur. La protection bénéficie donc à l'institution financière. L'emprunteur paie la prime, mais il n'est pas couvert par l'assurance prêt hypothécaire SCHL en cas de perte d'emploi, de maladie ou de décès; ces risques relèvent d'autres produits.

Le coût de la prime d'assurance prêt hypothécaire SCHL

La prime est un pourcentage du prêt, et ce pourcentage monte quand la mise de fonds diminue. Selon les tarifs de la SCHL pour un achat standard, la prime est de 2,80 % du prêt quand le ratio prêt-valeur atteint 85 %, de 3,10 % à 90 % et de 4,00 % à 95 %. Elle est plus basse quand la mise de fonds est plus élevée, par exemple 2,40 % à 80 %.

Le montant peut être payé en une fois ou ajouté au prêt hypothécaire, ce qui augmente le capital sur lequel vous payez des intérêts. Une taxe provinciale peut aussi s'appliquer à la prime. Demandez à votre prêteur ou à votre courtier le montant exact, car il se calcule selon votre dossier précis.

Sur un prêt de 300 000 $, une prime de 4,00 % représente 12 000 $; si elle est ajoutée au prêt, vous empruntez davantage et payez des intérêts sur ce montant pendant des années. Ce calcul explique pourquoi une mise de fonds plus élevée réduit sensiblement le coût total de l'assurance prêt hypothécaire SCHL.

Notez aussi que la prime s'ajoute aux autres frais d'achat : évaluation, honoraires du notaire, droits de mutation et ajustements de taxes. Prévoyez une réserve pour ces coûts, car ils doivent généralement être payés comptant à la signature, et ils sont souvent sous-estimés par les acheteurs au premier achat.

Mise de fonds, prix maximal et cote requise pour l'assurance prêt hypothécaire SCHL

Pour une maison de 500 000 $ ou moins, la mise de fonds minimale est de 5 %. Au-delà, elle est de 5 % sur les premiers 500 000 $ et de 10 % sur la partie excédentaire. L'assurance n'est offerte que si le prix d'achat est inférieur à 1 500 000 $.

Du côté du crédit, les exigences de la SCHL mentionnent une cote minimale de 600 pour au moins un emprunteur ou un garant. Les ratios d'endettement maximaux indiqués sont de 39 % pour le service de la dette brute et de 44 % pour le service total de la dette. L'amortissement maximal est de 25 ans, avec une possibilité de 30 ans dans le cadre de programmes particuliers comme SCHL Premier chez-soi. Ces règles peuvent changer; confirmez-les auprès de votre prêteur.

Retenez que ces seuils décrivent l'admissibilité à l'assurance prêt hypothécaire SCHL, et non l'approbation de votre prêt. Le prêteur applique ses propres critères en plus, notamment le test de résistance qui vérifie que vous pourriez payer à un taux plus élevé que le taux contractuel.

Sous le seuil de cote : que faire quand l'assurance n'est pas accessible

Si votre cote est inférieure à 600, l'assurance prêt hypothécaire SCHL n'est probablement pas une avenue pour vous dans l'immédiat. Les assureurs privés fixent leurs propres critères, qui peuvent différer; un courtier hypothécaire peut vous renseigner sur ce qui s'applique à votre dossier.

Une autre voie consiste à repousser l'achat pour reconstruire votre dossier : paiements ponctuels, solde de cartes réduit, correction d'erreurs au dossier de crédit. Une mise de fonds de 20 % ou plus rend aussi l'assurance inutile, mais elle exige une épargne importante.

Certains prêteurs alternatifs acceptent des dossiers plus fragiles sans assurance, à un taux et à des frais supérieurs. Ces solutions doivent rester temporaires, avec un plan de retour vers un prêteur traditionnel au renouvellement. Un refus d'assurance prêt hypothécaire SCHL n'est donc pas la fin du projet, mais un signal qu'il faut du temps ou une autre structure de financement.

Assurance prêt hypothécaire SCHL et assurance de personnes : ne pas confondre

Beaucoup d'acheteurs croient qu'être assurés par la SCHL les protège si leur revenu disparaît. Ce n'est pas le cas. L'assurance vie hypothécaire, l'assurance invalidité et l'assurance perte d'emploi sont des produits distincts, offerts par des assureurs ou des institutions financières, avec leurs propres primes, exclusions et délais de carence.

Lisez bien les conditions de ces produits optionnels. Une assurance de prêt proposée au comptoir est parfois plus coûteuse qu'une assurance individuelle souscrite ailleurs. Prenez le temps de comparer, et sachez qu'un refus d'une assurance personnelle ne bloque pas nécessairement l'approbation du prêt lui-même.

Se préparer à une demande avec une cote fragile

Avant de rencontrer un prêteur, demandez gratuitement votre dossier chez Equifax Canada et TransUnion Canada, vérifiez chaque ligne et contestez les erreurs. Calculez vos ratios d'endettement avec franchise, en incluant cartes, prêts auto et pensions.

Réunissez vos preuves de revenu, vos relevés bancaires et la preuve de l'origine de votre mise de fonds. Une mise de fonds empruntée ou d'origine floue est souvent refusée. Une préapprobation vous donne une idée de votre budget avant de visiter des propriétés, et elle évite de s'attacher à une maison hors de portée. Avant de déposer une demande d'assurance prêt hypothécaire SCHL par l'entremise de votre prêteur, demandez-lui quelles pièces il exigera et dans quel délai il répondra.

Si un conseil budgétaire vous manque, une ACEF de votre région peut vous aider à tester un budget de propriétaire : taxes municipales et scolaires, assurance habitation, entretien, chauffage. Ces dépenses, qui s'ajoutent au versement hypothécaire, expliquent pourquoi certains ménages se retrouvent en difficulté peu après l'achat.

Prudence face aux promesses d'approbation

Une annonce qui garantit une hypothèque assurée malgré un mauvais crédit doit éveiller la méfiance. Aucun courtier sérieux ne peut promettre un résultat avant d'avoir analysé votre dossier. Au Québec, un courtier hypothécaire doit détenir un permis de l'OACIQ, qu'on peut vérifier avant de lui confier des documents personnels.

Refusez tout paiement d'avance pour « débloquer » une approbation. Les frais d'évaluation et les honoraires du notaire sont réels, mais ils sont facturés par des professionnels identifiés, pas à un inconnu par transfert d'argent. Comparez plusieurs offres, y compris celles de votre caisse ou de votre banque actuelle. Une offre qui contourne l'assurance prêt hypothécaire SCHL sans expliquer par quel mécanisme le prêt sera sécurisé mérite des questions supplémentaires avant toute signature.

Questions fréquentes